小議農村宅基地房屋的繼承權公證


發布日期:2014-12-31 00:00  發布人:國信公證處

案例介紹

張某與王某系夫妻,共生育二子,張甲和張乙。1989年,張某以一戶四人(張某、王某、張甲和張乙)的名義申請了一處宅基地用于一家四口的建房居住生活,并按規定辦理了相關登記手續,領取了《集體土地建設用地使用證》。但因當時資金緊張,張某將申請的宅基地的三分之一私自出售給了陳某(據悉陳某為非本農村集體經濟組織成員的農民),并簽訂了《宅基地轉讓協議》。陳某在買進的宅基地上蓋了一間二層樓房,張某也在自己剩余的宅基地上蓋起了二間二層樓房。1995年,張甲因考上大學將戶口遷出轉為非農戶口。1999年,張乙因結婚分戶,在本村另行申請了宅基地建房,婚后搬出了老宅。現張某、王某相繼去世,張甲、張乙兩兄弟來到我處,要求繼承父親名下的宅基地,并商定各自繼承其中一間樓房。

一、 案情聚焦

(一)農村的宅基地可否作為遺產辦理繼承權公證?

《農村宅基地管理條例》第二條對農村的宅基地的定義是這樣規定的:“本辦法所稱農村宅基地,是指農村村民個人經依法批準,用于建造住宅(包括住房、附屬用房和庭院等,下同)的集體所有土地。”按照此定義可將宅基地分為三大類:(一)建了房屋的土地;(二)建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地;(三)準備建房屋用的規劃地。我國的根本大法《中華人民共和國憲法》第十條對宅基地的性質也有所規定:“農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。”所以農村宅基地僅僅只是土地,并不包括上蓋物或附屬設施,它的所有權屬于農村集體經濟組織。

而《中華人民共和國繼承法》第三條規定:“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產,包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、儲蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、圖書資料;(五)法律允許公民所有的生產資料;(六)公民的著作權、專利權中的財產權利;(七)公民的其他合法財產。”所以遺產必須符合三個特征:第一,必須是公民死亡時遺留的財產,而非人身權及身份等,有些具有人身專屬性的財產也不具有可繼承性;第二,必須是公民個人所有的財產,這里強調個人所有,排除了國家、集體、他人所有的財產;第三,必須是合法財產,非法所得不列入遺產范圍之內。法條例舉的七大類公民個人合法財產中并沒有涉及到土地。

鑒于宅基地所有權屬于集體,并非公民個人所有,因此農村的宅基地不可以作為被繼承人的遺產辦理繼承公證。

(二)宅基地使用權能否認定為遺產辦理繼承權公證?

在我國,宅基地的管理實行所有權和使用權相分離的制度。《農村宅基地管理條例》第七條規定:“農村村民宅基地的所有權屬于集體,農村村民個人只有使用權。”上述法條表明農村宅基地的所有權固然屬于農村集體經濟組織,但宅基地使用權作為一項特殊的用益物權,卻為村民個人所擁有,村民對自己申請的宅基地享有占有、使用、收益的排他性的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。所以宅基地使用權是在保有集體土地所有制基礎上,為農民生活方便而創建的一種用益物權,是農民的特殊財產。那么,用益物權作為物權的其中一種,宅基地使用權能否當然地被認定為被繼承人的遺產而依法辦理繼承公證呢?亦不盡然。

雖然宅基地使用權確實是物權的一種,《中華人民共和國物權法》第一百五十二條明確規定:“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”但緊接著第一百五十三條又規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。”所以對于宅基地使用權的定性不能只片面地依從《中華人民共和國物權法》,而應該結合《中華人民共和國土地管理法》、《農村宅基地管理條例》等法律法規以及國土資源部下發的各項文件規定。

宅基地使用權的特殊性決定了它不能被認定為被繼承人的遺產而單獨辦理繼承權公證。

首先,宅基地使用權具有很強的人身依附性。宅基地使用權和集體經濟組織的成員資格密切相關。根據《中華人民共和國土地管理法》和《農村宅基地管理條例》對農村宅基地的定義,歸屬,取得,使用,處分等的相關規定可知,宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織成員,城鎮居民和非本集體經濟組織成員不得申請本集體經濟組織內的宅基地。

其次,宅基地使用權的行使具有無償性。宅基地使用權是保障農村集體經濟組織成員生產、生活的基本權利,我國實行宅基地使用權無償使用制度。我國現有的法律對宅基地使用權的取得未有強制性的收費標準,原則上采取無償取得的態度,而且宅基地使用權人在取得宅基地使用權后不需要繳納任何的宅基地使用費即可長期無償使用,并受法律的保護。

再次,宅基地使用權具有社會福利性質。只要是農村集體經濟組織成員,一旦出生就已獲得宅基地使用權,雖然當時并不一定實際享有,但已為他行使權利提供了便利,它體現了國家保障農村村民居住權的政策和職能,是維護農業、農村穩定的重要制度。

最后,宅基地使用權的取得和處分受嚴格限制。宅基地使用權的行使是受到嚴格限制的,例如根據相關法律規定,宅基地使用權僅限于村民建造個人住宅,包括住房、附屬用房和庭院等,權利人如需變更土地用途,必須依法經過批準。又如《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”

(三) 上述《宅基地轉讓協議》是否有效?陳某能否取得宅基地使用權?

宅基地作為集體財產,公民個人理所當然無權買賣轉讓。這里需要考慮的是宅基地使用權的流轉問題。《中華人民共和國土地管理法》第二條規定:“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”根據《<中華人民共和國物權法>條文理解與適用》,宅基地使用權的轉讓必須同時符合以下條件:(一)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);(二)受讓人為同一集體經濟組織內部成員,不得向城鎮居民、法人或其他組織、非本集體經濟組織內部成員轉讓;(三)受讓人沒有住房和宅基地,或原有的宅基地使用權滅失,且符合宅基地使用權分配條件;(四)轉讓行為征得本集體經濟組織同意;(五)宅基地使用權不得單獨轉讓,地隨房一并轉讓。

根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”本案中張某與非本集體經濟組織成員陳某簽訂《宅基地轉讓協議》的行為既損害了國家和集體經濟組織的利益,又違反了國家法律、行政法規的強制性規定,因此該《宅基地轉讓協議》無效,陳某無該宅基地的使用權。

如陳某想要取得該宅基地的使用權,首先陳某得落戶張某所在的集體經濟組織,且沒有宅基地,依據《農村宅基地管理條例》第十五條規定:“符合建房條件的農村村民,經村民委員會或村經濟合作社同意,可以購買本村或本集體經濟組織內他人多余的房屋。買賣雙方應當在合同生效后六十天內向縣級人民政府土地行政主管部門辦理土地使用權變更手續。”

(四) 非本農村集體經濟組織成員的居民張甲可否繼承其父張某的房屋?

宅基地和宅基地使用權不屬于遺產,自然不能辦理繼承權公證。那么建造在宅基地之上的房屋是否屬于公民個人財產,能否作為被繼承人遺產辦理繼承權公證呢?筆者認為答案是肯定的。

農戶對宅基地上的附著物享有所有權,不受他人侵犯。房屋出賣、出租、繼承后,宅基地的使用權隨之轉給受讓人、承租人或繼承人,但宅基地所有權始終為集體所有。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定:“依法改變土地所有權、使用權的,因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的,必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請,由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。”按照我國法律規定的“地隨房走”的原則,公民繼承了宅基地上的房屋,當然可以繼續使用房屋所占的宅基地。需要注意的是,一旦繼承的房屋滅失,張甲為非本農村集體經濟組織成員,自然就不能申請重建或者以其他方式繼續使用這塊宅基地了。

另外,根據《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發〔2011〕60號),已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民,因繼承房屋占用農村宅基地的,可按規定登記發證,在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。

綜上所述,公證機構應為張甲辦理繼承宅基地上的房屋的繼承權公證。

(五) 名下已擁有一處宅基地的本村村民張乙還能繼承其父的房屋嗎?

我國堅決貫徹落實農村宅基地“一戶一宅”的法律制度,農村村民一戶只能擁有一處宅基地。張乙繼承其父張某的房屋是否會違背上述法律規定?筆者認為不違背。因為張乙申請辦理繼承權公證的標的是房屋,即張某的個人合法財產,并不是繼承宅基地,產權登記時應在《集體土地使用證》記事欄注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。張乙取得房屋所有權后,可將該房屋出賣,買受方必須符合申請宅基地的條件,并依照規定辦理宅基地審批手續。

二、 辦理此類公證應特別注意的事項

(1)詳細詢問房屋及宅基地現狀。例如:房屋目前是否存在可居住;房屋是否涉及違建(未批先建、少批多建、非法加高等)。

(2)善盡告知義務。例如:繼承公證的標的是房屋,并不包括宅基地本身;宅基地使用權能否變更、相關變更登記手續需到國土部門咨詢辦理等。

(3)爭議處理。《中華人民共和國土地管理法》第十六條規定:“土地所有權和使用權爭議,由當事人協商解決;協商不成的,由人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內,向人民法院起訴。”

(4)實地求證核實。例如:房屋的建造是否符合相關審批手續;房屋是否實際存在且可以被繼承等。

三、辦理此類公證的意義

為農村宅基地上的房屋辦理繼承權公證既維護了當事人的合法正當權益,有助于保障農業、農村、農民的穩定,又保護了國家集體的財產,避免不必要的流失,體現了公證的公平公正。 (丁吉玲)
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